作為一般納稅人公司出租房屋并約定4個月免租期時，房產(chǎn)稅的計算需要區(qū)分免租期內(nèi)和正常租賃期內(nèi)的不同處理方式。核心依據(jù)是**《財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）**第二條的規(guī)定：

“對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。”

這意味著：

1. 免租期內(nèi) (4個月)： 您公司（產(chǎn)權所有人）需要按照房產(chǎn)的原值（減除一定比例，通常是10%-30%，具體比例由當?shù)厥〖壵�府確定）來計算并繳納房產(chǎn)稅。
2. 正常收取租金的期間 (8個月)： 您公司需要按照實際收取的租金收入作為計稅依據(jù)來計算并繳納房產(chǎn)稅。

計算步驟詳解

1. 確定房產(chǎn)原值：

   • 這是指您公司會計賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。需要包含地價以及為取得房屋產(chǎn)權支付的不可分割的相關費用。

2. 確定從價計征的計稅依據(jù)（用于免租期）：

   • 計稅依據(jù) = 房產(chǎn)原值 × (1 - 減除比例)
   • 減除比例： 由您公司所在地的省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，通常在10%-30%之間。例如，如果當?shù)匾?guī)定減除比例為30%，那么計稅依據(jù)就是房產(chǎn)原值的70%。

3. 計算免租期（4個月）的房產(chǎn)稅：

   • 免租期房產(chǎn)稅 = 計稅依據(jù) × 1.2% × (免租期月數(shù) / 12)
   • = [房產(chǎn)原值 × (1 - 減除比例)] × 1.2% × (4 / 12)
   • 說明： 稅率1.2%是按年計算的，因此需要乘以實際免租月份占全年的比例（4/12）。

4. 計算正常租金期（8個月）的房產(chǎn)稅：

   • 正常租金期房產(chǎn)稅 = 實際收取的月租金收入 × 8 × 適用稅率
   • 適用稅率： 根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，出租房產(chǎn)的房產(chǎn)稅稅率一般為12%。但請注意，部分省份或城市可能對特定情況（如小微企業(yè)、特定行業(yè)或個人出租住房）有優(yōu)惠稅率（如4%），但作為一般納稅人公司出租商業(yè)或非住房房產(chǎn)，通常適用12%的稅率。務必咨詢當?shù)囟悇諜C關確認具體稅率。
   • 實際收取的月租金收入： 是指租賃合同中約定的、在免租期結(jié)束后您公司實際向承租方收取的每月租金金額（不含增值稅）。

5. 計算全年應納房產(chǎn)稅總額：

   • 全年房產(chǎn)稅 = 免租期房產(chǎn)稅 + 正常租金期房產(chǎn)稅

示例計算

假設：

• 房產(chǎn)原值 = 10,000,000元
• 當?shù)匾?guī)定的減除比例 = 30%
• 免租期 = 4個月
• 正常租賃期月租金（不含增值稅）= 100,000元
• 出租房產(chǎn)適用稅率 = 12%

計算過程：

1. 免租期房產(chǎn)稅：

   • 計稅依據(jù) = 10,000,000 × (1 - 30%) = 10,000,000 × 70% = 7,000,000元
   • 免租期房產(chǎn)稅 = 7,000,000 × 1.2% × (4 / 12) = 84,000 × (1/3) = 28,000元

2. 正常租金期房產(chǎn)稅：

   • 正常租金期房產(chǎn)稅 = 100,000 × 8 × 12% = 800,000 × 12% = 96,000元

3. 全年應納房產(chǎn)稅總額：

   • 全年房產(chǎn)稅 = 28,000 + 96,000 = 124,000元

重要提示

1. 計稅依據(jù)轉(zhuǎn)換： 免租期按房產(chǎn)余值（原值減除一定比例）計稅，正常收租期按租金收入計稅，這是法規(guī)的明確規(guī)定，不能將免租期視為“零租金”而忽略其房產(chǎn)稅義務。
2. 不含增值稅租金： 計算從租計征的房產(chǎn)稅時，計稅依據(jù)是不含增值稅的租金收入。如果您的租金是含稅價，需要先換算為不含稅價。
3. 地方政策： 減除比例（10%-30%）由省級政府確定，務必查詢您公司所在地的具體規(guī)定。房產(chǎn)稅稅率（12%）是基本規(guī)定，但也需確認地方是否有特殊政策。
4. 納稅義務發(fā)生時間： 房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。具體申報繳納期限（如按季、半年）需遵循主管稅務機關的規(guī)定。免租期內(nèi)的房產(chǎn)稅應在免租期所屬的申報期內(nèi)申報繳納。
5. 合同約定清晰： 租賃合同中應明確約定免租期的起止時間和租金標準，這是稅務處理的重要依據(jù)。
6. 賬務處理： 免租期的房產(chǎn)稅應計入“稅金及附加”等科目。

總結(jié)

對于有免租期的房產(chǎn)出租，切勿簡單地將全年實際收到的租金除以12個月來計算平均月租金作為全年計稅依據(jù)。必須嚴格按照財稅〔2010〕121號文件規(guī)定：

• 免租期內(nèi)（4個月）： 按房產(chǎn)余值（原值×（1-減除比例））從價計征（稅率1.2%）。
• 正常收租期內(nèi)（8個月）： 按實際收取的不含稅租金收入從租計征（稅率通常為12%）。