土地增值稅清算是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在滿(mǎn)足一定條件后，納稅人需要計(jì)算該項(xiàng)目的增值額、適用稅率，并最終申報(bào)繳納土地增值稅的過(guò)程（區(qū)別于項(xiàng)目進(jìn)行中按預(yù)收款預(yù)繳土地增值稅）。清算標(biāo)志著該項(xiàng)目土地增值稅的最終結(jié)算。
根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）以及相關(guān)稅收法規(guī)，土地增值稅的清算條件主要分為兩大類(lèi)：納稅人應(yīng)進(jìn)行清算的條件（強(qiáng)制清算） 和 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算的條件（可要求清算）。 
一、 納稅人應(yīng)進(jìn)行清算的條件（強(qiáng)制清算 - 滿(mǎn)足以下條件之一，納稅人必須主動(dòng)清算）
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的：
- 這是最直接的情況。指整個(gè)項(xiàng)目（包括所有業(yè)態(tài)，如住宅、商業(yè)、車(chē)位等）的建設(shè)工程已經(jīng)全部完工并通過(guò)竣工驗(yàn)收，且所有可售的房地產(chǎn)單位（套、間、個(gè)）均已簽訂銷(xiāo)售合同并完成銷(xiāo)售（含視同銷(xiāo)售），無(wú)任何剩余可售面積。
整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的：
- 指在項(xiàng)目尚未完全竣工或未完成最終工程決算的情況下，開(kāi)發(fā)商將整個(gè)項(xiàng)目的所有權(quán)（包括土地使用權(quán)和在建工程）一次性轉(zhuǎn)讓給其他單位或個(gè)人。這種整體轉(zhuǎn)讓行為視同項(xiàng)目銷(xiāo)售完畢，需要清算土地增值稅。
直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的：
- 如果納稅人直接轉(zhuǎn)讓其擁有的土地使用權(quán)（無(wú)論是否進(jìn)行過(guò)開(kāi)發(fā)），也需要按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算。這與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算略有不同，但核心是計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)產(chǎn)生的增值額。
二、 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算的條件（可要求清算 - 滿(mǎn)足以下條件之一，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)通知納稅人清算）
已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的：
- 這是最常見(jiàn)也是最重要的觸發(fā)條件之一。
- “已轉(zhuǎn)讓”：通常指已簽訂銷(xiāo)售合同并收訖房款或取得索取房款憑據(jù)（含預(yù)售）。
- “可售建筑面積”：不包括公共配套設(shè)施、人防工程、開(kāi)發(fā)商自持等按規(guī)定不對(duì)外銷(xiāo)售的面積。
- 比例達(dá)到85%以上：即使項(xiàng)目還有少量未售面積，只要達(dá)到或超過(guò)85%，稅務(wù)機(jī)關(guān)即可要求清算。
- 比例未達(dá)85%但剩余面積已出租或自用：即使銷(xiāo)售比例未達(dá)到85%，只要剩余未售面積已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商用于出租或轉(zhuǎn)為自用（如自持物業(yè)、轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)），也視為項(xiàng)目實(shí)質(zhì)完成銷(xiāo)售，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求清算。
取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的：
- 主要針對(duì)開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)、銷(xiāo)售緩慢的項(xiàng)目。從取得第一個(gè)《商品房預(yù)售許可證》之日起算，滿(mǎn)三年后，無(wú)論項(xiàng)目是否竣工、銷(xiāo)售比例多少，只要還有未售面積，稅務(wù)機(jī)關(guān)就有權(quán)要求清算。這是為了防止項(xiàng)目長(zhǎng)期不清算，稅款長(zhǎng)期無(wú)法入庫(kù)。
納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的：
- 如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（項(xiàng)目公司）計(jì)劃辦理稅務(wù)注銷(xiāo)登記，那么必須在注銷(xiāo)前完成該項(xiàng)目的土地增值稅清算。稅務(wù)機(jī)關(guān)在受理注銷(xiāo)申請(qǐng)時(shí)，會(huì)檢查清算情況。
�。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況：
- 省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)本地實(shí)際情況，在上述規(guī)定之外，補(bǔ)充規(guī)定其他需要清算的情形。
重要提示
- “項(xiàng)目”的界定： 清算通常以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，一般以分期項(xiàng)目為單位清算。具體劃分需依據(jù)立項(xiàng)、規(guī)劃、施工許可等文件確定。特別注意： 實(shí)務(wù)中，對(duì)于大型分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，稅務(wù)機(jī)關(guān)有時(shí)會(huì)根據(jù)規(guī)劃許可證或銷(xiāo)售情況，要求對(duì)達(dá)到清算條件的某一期或某一部分（如一個(gè)地塊）提前進(jìn)行清算，即使整個(gè)大項(xiàng)目尚未完成。
- 納稅人責(zé)任： 對(duì)于“應(yīng)清算”的情形，納稅人必須主動(dòng)在滿(mǎn)足條件之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送清算資料。對(duì)于“可要求清算”的情形，納稅人應(yīng)在收到稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出的《土地增值稅清算通知書(shū)》之日起90日內(nèi)報(bào)送清算資料。
- 地方差異： 雖然國(guó)家有統(tǒng)一規(guī)定，但具體執(zhí)行中，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)可能會(huì)有一些細(xì)化的操作指引或?qū)δ承└拍睿ㄈ纭翱⒐ぁ�、“可售面積”、“自用/出租”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)）有地方性的解釋?zhuān)枰P(guān)注當(dāng)?shù)氐木唧w要求。
- 稅務(wù)籌劃與風(fēng)險(xiǎn)： 清算條件直接關(guān)系到企業(yè)何時(shí)需要繳納大額土地增值稅，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流和利潤(rùn)影響巨大。企業(yè)需密切關(guān)注項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度、取證時(shí)間、竣工情況等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，提前做好稅務(wù)測(cè)算和清算準(zhǔn)備。特別是85%的銷(xiāo)售比例和預(yù)售證滿(mǎn)三年這兩個(gè)條件，是稅務(wù)管理的重點(diǎn)。
總結(jié)來(lái)說(shuō)，判斷一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否需要土地增值稅清算，核心在于項(xiàng)目是否實(shí)質(zhì)銷(xiāo)售完畢（強(qiáng)制清算），或者是否達(dá)到了稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要進(jìn)行最終結(jié)算的狀態(tài)（如銷(xiāo)售比例高、時(shí)間長(zhǎng)、項(xiàng)目終止等 - 可要求清算）。 | 
