關于出租房屋收取租金是否涉及進項稅額的問題，需要區(qū)分不同情況來分析，核心在于誰在出租（納稅人身份）以及出租行為是否屬于增值稅應稅范圍：

📍 核心結論：

1. 出租房屋收取租金本身產生的是“銷項稅額”，而不是進項稅額。
2. 進項稅額是指您（納稅人）在購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產時，支付給供應商的增值稅額。
3. 能否抵扣進項稅額，取決于您（出租方）是否為增值稅一般納稅人、該租賃行為是否屬于增值稅應稅項目，以及您取得的進項發(fā)票是否合規(guī)且用于應稅項目。

📍 詳細分析：

1. 出租行為本身（銷項端）：

   • 當您（無論企業(yè)還是個人）出租房屋并收取租金時，這屬于提供“不動產租賃服務”。
   • 如果您是 增值稅納稅人（主要是企業(yè)或個體工商戶），并且該租賃服務屬于增值稅應稅范圍（通常就是），那么您收取的租金就需要計算并繳納 銷項稅額。銷項稅額 = 租金收入 / (1 + 適用稅率) * 適用稅率。
   • 適用稅率：

     • 一般納稅人出租不動產（非住房）：通常適用 9% 的增值稅稅率（2016年5月1日后取得或自建）。
     • 一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產：可以選擇適用 5% 的征收率簡易計稅。
     • 小規(guī)模納稅人出租不動產（非住房）：適用 5% 的征收率。
     • 個人（自然人）出租住房：通常享受增值稅免稅政策（需要符合當地規(guī)定，如月租金未超過一定額度，目前全國層面是月租≤15萬免征，但個人出租住房通常有更優(yōu)惠的免稅政策）。
     • 個人（自然人）出租非住房：通常按5%征收率繳納增值稅（也可能有起征點優(yōu)惠）。

2. 進項稅額（抵扣端）：

   • 進項稅額是您在經營或出租過程中發(fā)生的相關成本支出所對應的增值稅。
   • 能否抵扣？關鍵看您（出租方）的身份和用途：

     • 如果您是增值稅一般納稅人，并且您的房屋租賃服務屬于增值稅應稅項目（即您需要就租金繳納增值稅），那么您為了提供這項租賃服務而購進的貨物、服務等所支付的增值稅（取得合法抵扣憑證，如增值稅專用發(fā)票），其進項稅額通常可以按規(guī)定抵扣您租金產生的銷項稅額。

       • 可抵扣的例子（需取得專票等合規(guī)憑證）：

         • 為出租房屋支付的物業(yè)管理費對應的進項稅。
         • 出租房屋的維修費、裝修費（需區(qū)分資本化支出還是費用化支出，且符合抵扣規(guī)定）對應的進項稅。
         • 為出租房屋購買的家具家電（如果約定提供）對應的進項稅。
         • 與出租業(yè)務直接相關的中介服務費、廣告費對應的進項稅。
         • 用于出租房屋管理的辦公用品、水電費（部分分攤） 等對應的進項稅。
         • 房屋本身的購入/建造成本（僅限一般納稅人）：根據取得時間等條件，其進項稅額可以分期抵扣（2016年5月1日后取得的不動產，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%）。
     • 如果您是增值稅小規(guī)模納稅人：小規(guī)模納稅人采用簡易計稅方法（征收率），不能抵扣進項稅額。即使您取得了增值稅專用發(fā)票，其稅額也不能用于抵扣。
     • 如果您是個人（自然人）出租住房且享受增值稅免稅：由于您的租賃服務是免稅項目，根據增值稅原理，為免稅項目購進的貨物、服務等所支付的進項稅額不能抵扣。
     • 如果您是個人（自然人）出租非住房且需繳納增值稅：自然人通常不被認定為一般納稅人，按小規(guī)模納稅人身份處理（適用5%征收率），不能抵扣進項稅額。

📍 總結關鍵點

📍 簡單來說

• 收租金：對出租方來說是收入，需要計算銷項稅（一般納稅人）或按征收率交稅（小規(guī)模/個人）。
• 支付出租相關的成本（物業(yè)、維修等）：對出租方來說是支出，這些支出中可能包含進項稅。
• 抵扣：只有一般納稅人在需要為租金繳納增值稅的情況下，其發(fā)生的與應稅租賃業(yè)務相關的進項稅才能抵扣銷項稅。小規(guī)模納稅人和個人（特別是享受免稅的）是不能抵扣這些進項稅的。