對(duì)于無(wú)法評(píng)估價(jià)格但有購(gòu)房發(fā)票的舊房，在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目金額時(shí)，主要依據(jù)的是《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則，以及國(guó)家稅務(wù)總局的相關(guān)規(guī)定（如財(cái)稅字[1995]48號(hào)文）。
核心原則是：當(dāng)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格不可用時(shí)，可以提供購(gòu)房發(fā)票作為扣除依據(jù)，并采用“發(fā)票金額加計(jì)扣除”的方法進(jìn)行計(jì)算。
以下是具體的計(jì)算步驟和要點(diǎn)：
確認(rèn)扣除項(xiàng)目： 土地增值稅的扣除項(xiàng)目主要包括：
- 取得土地使用權(quán)所支付的金額： 如果發(fā)票中單獨(dú)列明了土地價(jià)款，或者能提供單獨(dú)的土地使用權(quán)的支付憑證，可按此計(jì)算。
- 舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格： 這恰恰是您遇到困難的部分（無(wú)法評(píng)估）。
- 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金： 包括轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅（房企除外）等。
- 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目： 主要是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的加計(jì)扣除（20%），對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房的非房企納稅人，此項(xiàng)通常不適用。
針對(duì)“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”不可用的處理（核心）：
當(dāng)無(wú)法取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票時(shí)，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）以及更早的財(cái)稅字[1995]48號(hào)文精神，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止**每年加計(jì)5%**計(jì)算扣除。同時(shí)，購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。
計(jì)算公式為：
扣除項(xiàng)目金額 = 購(gòu)房發(fā)票所載金額 × (1 + 5% × n) + 購(gòu)房時(shí)繳納的契稅 + 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的相關(guān)稅金
- 購(gòu)房發(fā)票所載金額： 指不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票或營(yíng)改增前的銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票上注明的價(jià)款（不含增值稅）。如果是營(yíng)改增后取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)為發(fā)票上注明的不含增值稅金額。
- n： 指從發(fā)票開(kāi)具日期所在年份起（含）至轉(zhuǎn)讓合同簽訂或產(chǎn)權(quán)過(guò)戶年份止（含）的年數(shù)。計(jì)算時(shí)，不足一年的部分可以按年限折算，但超過(guò)半年（含）可按一年計(jì)算，不足半年則忽略不計(jì)。 （具體執(zhí)行尺度可能略有差異，建議咨詢主管稅務(wù)機(jī)關(guān)）。
- 購(gòu)房時(shí)繳納的契稅： 需要提供契稅完稅憑證原件或經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的復(fù)印件。
- 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的相關(guān)稅金： 指本次轉(zhuǎn)讓舊房過(guò)程中實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅（非房企）等。注意： 本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅（或營(yíng)業(yè)稅）本身不屬于扣除項(xiàng)目。
關(guān)鍵點(diǎn)說(shuō)明：
- “每年加計(jì)5%”的本質(zhì)： 這實(shí)際上是對(duì)持有期間“時(shí)間價(jià)值”和“通貨膨脹”等因素的一種補(bǔ)償性扣除，用來(lái)替代無(wú)法確定的“重置成本”和“成新度折扣”。
- 契稅的處理： 購(gòu)房時(shí)的契稅是單獨(dú)作為扣除項(xiàng)列支的，不參與“每年加計(jì)5%”的計(jì)算。即，加計(jì)5%的基數(shù)僅指發(fā)票金額本身。
- 發(fā)票要求： 必須是合法有效的購(gòu)房發(fā)票原件或經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的復(fù)印件。發(fā)票信息需清晰可辨。
- 房屋成新度： 采用發(fā)票加計(jì)扣除法后，不再考慮房屋的實(shí)際成新度（折舊程度）。 加計(jì)扣除的年限已經(jīng)隱含了對(duì)房屋價(jià)值隨時(shí)間變化的補(bǔ)償。
- 無(wú)發(fā)票且無(wú)評(píng)估價(jià)： 如果既不能提供評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票（或提供的發(fā)票不被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可），根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)實(shí)行核定征收，即按轉(zhuǎn)讓收入的一定比例（核定征收率）征收土地增值稅。核定征收率由各省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定。
操作步驟建議：
- 整理憑證： 準(zhǔn)備好原始購(gòu)房發(fā)票（或合規(guī)復(fù)印件）、購(gòu)房契稅完稅憑證。
- 計(jì)算持有年限(n)： 確定發(fā)票開(kāi)具年份（起始年）和本次轉(zhuǎn)讓合同簽訂/產(chǎn)權(quán)過(guò)戶年份（終止年），計(jì)算實(shí)際持有年數(shù)（按前述規(guī)則計(jì)算n）。
- 計(jì)算發(fā)票加計(jì)額：
發(fā)票金額 × 5% × n - 計(jì)算扣除項(xiàng)目總額：
發(fā)票金額 + 發(fā)票加計(jì)額 + 購(gòu)房契稅 + 本次轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)相關(guān)稅金 - 計(jì)算增值額：
轉(zhuǎn)讓收入 - 扣除項(xiàng)目總額 - 計(jì)算土地增值稅： 根據(jù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率（增值率），查找對(duì)應(yīng)的稅率和速算扣除數(shù)進(jìn)行計(jì)算。
- 咨詢主管稅務(wù)機(jī)關(guān)： 強(qiáng)烈建議在正式申報(bào)前，攜帶相關(guān)憑證到房產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行咨詢確認(rèn)。各地在持有年限計(jì)算（如跨年、不滿年）、憑證要求等方面可能存在細(xì)微執(zhí)行差異。稅務(wù)機(jī)關(guān)有最終的認(rèn)定權(quán)。
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